부동산 리노베이션 기획 - 물건 감정에서부터 상품 기획, 설계, 집객까지

 

일본에 리노베이션이 퍼지기 시작한 지 한 20년쯤 되었을까? 리노베이션을 처음 사업화한 것이 1998년이었고, 당시 건축 부동산을 전문으로 하는 리노베이션 회사가 달리 없었으니 업계에서도 상당히 앞선 시도였다고 자부한다. 초기엔 유행에 민감한 30대를 위주로 오래된 집, 특히 아파트를 고쳐 사는 붐이 일었고, 뒤이어 임대 아파트의 리노베이션 바람이 부동산 소유주나 개발업자들에게도 불었다.

지금은 폐교를 앞둔 초등학교처럼 공공시설이나 공공 공간까지 확대되어, 단일 건물의 재생에서 마을 만들기까지 아우르는 ‘도시 재생의 히든카드’처럼 쓰인다. 지체 없이 건물을 철거하고 토지 활용방 안만 고민하면 되던 때가 있었지만, 이제 안이한 신축이나 재개발로는 더 이상 지속 가능하지 않음을 모두가 알고 있는 것이다.

그렇다고 덮어놓고 리노베이션만 해서 성공일 리 만무하다. 일본의 인구는 계속 감소하는데도 신축 주택은 대량으로 공급되는 탓에 2040년엔 빈집 비율이 43 퍼센트에 이를 것으로 예측된다(2013년 기준 13.5 퍼센트). 더욱이 앞으로는 수많은 건물 사이에서 ‘개성’이 요구될 뿐만 아니라, 다른 유형으로 전용하는 경우는 훨씬 더 많은 지혜와 기술이 필요하다. 이 책에서는 소규모 임대주택, 아파트, 오피스 빌딩과 호텔 등을 중심으로 ‘부동산 리노베이션’의 실제 과정을 소개할 것이다.

1장 물건 감정 — 부동산의 매력과 가치를 파악한다
2장 상품 기획 — 대상이 누구냐에 따라 9할이 정해진다
3장 설계 — 디자인 콘셉트의 일관성을 유지한다
4장 집객 — 네이밍과 사진이 결정률을 좌우한다

그리고 다음과 같은 사람들을 독자로 염두에 두고 있다. 

- 선대가 지은 건물이나 살던 집을 물려받은 부동산 소유주
- 기업 부동산의 관리 운용 책임자
- 신축은 알지만 부동산 자산운용이 처음인 디벨로퍼나 기획자
- 건축 부동산의 기획부터 집객까지, 전체 흐름을 알고 싶은 건축사 

아울러 우리가 20여 년간 진행해온 부동산 리노베이션의 실무를 숨김없이 보여줄 것이다. 무언가 하나라도 도움이 된다면 영광일 것 같다. 잠시나마 이 책으로 독자들과 교감하길 바라본다.

나카타니 노보루
아트앤크래프트 대표

 

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부동산 리노베이션 기획 | 나카타니 노보루 - 교보문고

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목차 

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들어가며

프롤로그

사례: 크래프트 스튜디오 가미지 – 자비 부담의 자유로운 리노베이션


1장 물건 감정

1. 오래된 건물을 수익성 물건으로 바꾸는 재미
2. 일관된 콘셉트로 물건의 가치를 높인다
3. 상속주택 편 — 물려받은 부동산을 감정하는 법
 사례① 주택: 이케다 주택 – 젊은 세대가 ‘동경’하는 전통 연립주택
 사례② 주택: 가타야마초 주택 – ‘보통’ 주택은 최소한의 보수를
4. 단독주택 편 — ‘평범한 단독주택’을 수익성 물건으로 바꾸기
 사례③ 주택: 크래프트 하우스 쇼텐도리 – 난이도 상급의 단독주택 리노베이션
5. 공동주택 편 — 소유주의 마음을 움직이는 매력 발굴하기
 사례④ 주택+사무실: 신사쿠라가와 빌딩 – 모더니즘 건축의 매력을 살린다
 사례⑤ 사무실: 쓰루미 인쇄소 – 장인 정신이 깃든 공장을 복합용도 물건으로
 사례⑥ 주택+사무실: APartMENT – 지역 특성을 고스란히 살린 임대주택

[오피스 리노베이션 레시피]

2장 상품 기획

1. 기획의 중심은 타깃이다
2. 단독주택 편 — ‘싱글 라이프’를 위한 주거
 사례① 신마치 주택 – 신혼부부용 주택을 ‘싱글 라이프’ 물건으로
 사례② 고카와초 주택 – 30대 비혼 여성을 겨냥한 라이프스타일 주택
3. 오피스 편 — 업무 공간의 거주성은 ‘쾌적함’
 사례③ IS 빌딩 – 옥상과 마룻바닥이 있는 ‘쾌적한 사무실’
 사례④ 도센 혼마치바시 빌딩 – 주방과 샤워룸을 갖춘 오피스 물건
4. 직주일체형 — 주거복합 건물은 직주 비율에 주목하자
 사례⑤ 스미노에 주택 – 작업실이 딸린 직주일체형 주택
 사례⑥ 히가시오사카 주택 – 삼인삼색 리노베이션
5. 응용 편 ① — DIY 희망자를 타깃으로 한다
 사례⑦ APartMENT – 입주자에게 제공하는 ‘자재 + DIY’ 옵션
6. 응용 편 ② — 입주자의 이미지를 명확히 그린다
 사례⑧ 신사쿠라가와 빌딩 – 입주자 구성이 다양하면 건물이 풍요로워진다

[소유주 취재기] 부동산 상속자에서 공간 운영자가 되기까지

3장 설계

1. 일관된 콘셉트로 구석구석 편안하게 설계한다
2. 설계 ‘기본 체크’ 사항 — 인프라, 구조 · 법규를 파악한다
 사례① 스파이스 모텔 오키나와 – 노후화된 철근콘크리트를 보수한다
3. 주택 편 — 배치 공식에 얽매이지 않는 거주성 설계
 사례② 신마치 주택 – 기존 배치를 고수하지 않는다
 사례③ 고카와초 주택 – 창가 벤치에서 즐기는 ‘싱글 라이프’
4. 직주일체형 — 일과 주거가 양립한다
 사례④ 기타바타케 주택 – 소호를 위한 공간 디테일
 사례⑤ 오테도리 주택 – 홈 오피스의 포인트는 세면대 위치
5. 오피스 편 — 소재와 디테일이 공간의 품질을 높인다
 사례⑥ 제니야혼포 본관 – 디테일이 있는 고급스러움 살리기
6. 응용 편 — DIY 물건의 설계
 사례⑦ W 장 – 인프라는 임대인, 보수는 임차인이 맡는다

[주택 리노베이션 레시피]

[칼럼] 외국인 대상 호텔을 하고 싶다면
[대담] 기획부터 판매까지 아우르는 부동산 리노베이션의 최신 동향

4장 집객

1. 리노베이션 물건의 집객 전략
2. 공동주택·호텔 편 — 물건의 네이밍과 로고를 만드는 법
 사례① 야리야 아파트먼트 – 펀드 물건의 브랜딩 하기
 사례② 호스텔 64 오사카 – 검색어 상위 랭크를 노린 이름 짓기
3. 주택 편 — 라이프스타일을 이미지화하는 법
 사례③ 크래프트 아파트먼트 7호 – 막힘없는 공간구조를 한 컷에
 사례④ 크래프트 아파트먼트 10호 – 주방 카운터를 향해 촬영하기
4. 빌딩 · 오피스 편 — 물건 안내 시나리오 만들기

마치며